Calculateur de rendement locatif net après impôt

Le rendement brut est le ratio le plus simple : loyers annuels / prix d'achat × 100. Il ne tient compte d'aucune charge ni fiscalité. Par exemple, 800 € × 12 / 200 000 € = 4,8 %.

Le rendement net avant impôt déduit les charges annuelles réelles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, travaux… Un logement correctement entretenu supporte environ 20 à 25 % du loyer brut en charges.

Le rendement net après impôt est le chiffre le plus réaliste. Il dépend fortement de votre tranche marginale d'imposition et du régime fiscal choisi (micro-foncier ou réel).

Le régime micro-foncier (utilisé par ce calculateur) s'applique si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Il offre un abattement forfaitaire de 30 %, simple à calculer mais parfois désavantageux si vos charges réelles dépassent 30 %.

Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion) et peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 € par an). Il est généralement plus avantageux pour les biens avec des travaux importants ou un crédit.

Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Ces prélèvements s'appliquent sur la même base que l'impôt sur le revenu.

Pour un contribuable à 30 % de TMI, le taux global d'imposition sur les revenus fonciers en micro-foncier peut atteindre (30 % + 17,2 %) × 70 % (base nette) ≈ 33 % des revenus bruts.

Plusieurs leviers permettent d'améliorer le rendement net : choisir le bon régime fiscal, limiter la vacance locative, opter pour la location meublée (LMNP, régime BIC plus favorable), ou investir dans une zone à forte demande.

La location meublée non professionnelle (LMNP) permet souvent un meilleur rendement fiscal grâce à l'amortissement du bien et du mobilier, réduisant voire annulant l'imposition.