Calculateur de capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt repose sur le taux d'endettement maximal recommandé de 33 %. On calcule la mensualité maximale (33 % des revenus nets moins les charges existantes), puis on en déduit le capital empruntable en fonction du taux d'intérêt et de la durée du prêt.

Les revenus pris en compte sont en général les salaires nets, les revenus professionnels stables, les pensions et certaines allocations. Les charges récurrentes (crédits en cours, pensions versées, loyers) sont déduites. Le reste à vivre (ce qui reste après la mensualité et les charges) doit rester suffisant pour vivre au quotidien ; les banques appliquent souvent un minimum par personne au foyer.

Au-delà du taux d'endettement, les banques examinent le reste à vivre, l'apport personnel, la stabilité professionnelle et l'historique bancaire. Un apport de 10 % du prix du bien ou plus est souvent apprécié ; il réduit le montant emprunté et montre votre capacité à épargner.

La stabilité de l'emploi (CDI, ancienneté) et l'absence d'incidents bancaires (découverts non autorisés, retards de paiement) renforcent le dossier. Ce simulateur donne une estimation rapide ; pour un projet concret, rapprochez-vous d'un courtier ou de votre banque pour une étude personnalisée.

Estimer sa capacité d'emprunt permet de fixer une fourchette de budget avant de chercher un bien, d'éviter les visites hors de ses moyens et de préparer le dossier en amont. Les couples peuvent simuler avec un ou deux revenus pour voir l'impact d'un arrêt d'activité ou d'un temps partiel.

En renégociation ou en rachat de crédit, recalculer sa capacité après baisse des charges ou hausse des revenus permet de savoir si un nouveau financement est envisageable. Les courtiers utilisent ces outils pour orienter les clients vers les bons montants et les bonnes durées.

Le taux de 33 % est une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), pas une limite légale. Certaines banques peuvent aller au-delà pour les dossiers « solides » (revenus élevés, gros apport), sous plafond de dérogation. À l'inverse, un dossier plus fragile peut conduire à un plafond inférieur.

Les taux d'intérêt évoluent ; une simulation à un instant T peut être dépassée quelques mois plus tard. Pensez à actualiser votre estimation et à vous faire accompagner par un courtier pour accéder à plusieurs offres sans multiplier les démarches.

Les primes et bonus comptent-ils dans les revenus ? Souvent à hauteur de 50 % ou selon une moyenne sur les derniers mois, car considérés comme moins stables. Chaque établissement a ses règles ; le courtier ou la banque vous les précisera.

Peut-on dépasser 33 % d'endettement ? Oui, dans la limite des dérogations autorisées par le HCSF (environ 20 % des dossiers par établissement). Les critères (revenus élevés, apport important, projet en zone tendue, etc.) varient selon les banques.