Calculateur de rentabilité locative

Le rendement brut se calcule simplement : (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Il ne prend pas en compte les charges (copropriété, assurances, gestion) ni la taxe foncière. Le rendement net déduit ces dépenses pour donner une vision plus réaliste de la rentabilité du bien.

Un rendement brut de 6 % peut se transformer en 3,5 % net une fois toutes les charges déduites. Pour comparer plusieurs biens ou secteurs, le rendement net est l'indicateur le plus pertinent, à condition d'utiliser des hypothèses cohérentes (vacance, charges, fiscalité).

Le cash-flow mensuel correspond à ce qui reste dans votre poche après avoir payé toutes les charges et impôts. Un bien peut afficher un bon rendement brut tout en ayant un cash-flow négatif si les charges sont élevées. C'est un indicateur clé pour les investisseurs locatifs.

Un cash-flow positif permet de faire face aux imprévus (vacance, travaux) et de constituer une trésorerie. Un cash-flow négatif peut être assumé dans une stratégie de plus-value à long terme, mais il suppose une capacité d'épargne pour combler le déficit.

Un calculateur de rendement locatif demande le prix d'achat (ou d'estimation), les loyers mensuels ou annuels, et éventuellement les charges et la taxe foncière. Il affiche le rendement brut, le rendement net et souvent une estimation du cash-flow.

Pour affiner, on peut intégrer les frais de notaire à l'achat, une provision pour vacance locative (par exemple 1 à 2 mois par an) et les frais de gestion. Plus les données sont réalistes, plus le résultat reflète la rentabilité réelle du projet.

Le rendement varie fortement selon les zones (centres-villes vs périphérie), le type de bien (studio, T3, commercial) et l'état du bien. Un investissement en rénovation peut offrir un rendement net plus élevé après travaux, à condition de bien chiffrer ceux-ci.

En loi Pinel ou en dispositif LMNP, le calcul du rendement doit intégrer les avantages fiscaux et les contraintes (engagement de location, plafonds de loyer). Un simulateur permet de comparer le rendement avec et sans dispositif pour choisir la meilleure option.

Se fier au seul rendement brut peut conduire à des déconvenues : charges sous-estimées, vacance non prévue, fiscalité oubliée. Il faut aussi anticiper les évolutions (hausse des charges, révision des loyers, changement de taux d'imposition).

Comparer des rendements entre biens nécessite des hypothèses identiques (taux de vacance, niveau de charges). Enfin, le rendement ne dit rien sur la plus-value potentielle : un bien en zone tendue peut avoir un rendement modéré mais une revalorisation forte du capital.